NF 5/2019 - VAT

Con la risposta a interpello n. 131 del 29 aprile 2019, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla correttezza della rettifica della detrazione IVA relativa alle spese di manutenzione straordinaria su immobili, detenuti in base ad un diritto di usufrutto. La fattispecie prospettata, invero, dirime taluni dubbi in ordine alla spettanza del diritto a detrazione e all’obbligo della rettifica con riferimento: i) al titolo di possesso dell’immobile; ii) alle spese che danno diritto a detrazione; iii) all’effettuazione della rettifica in caso di cessione del diritto sull’immobile.

Spese su immobili di terzi

Il diritto a detrazione, principio fondamentale nel sistema dell’IVA, impone che all’operatore economico debba essere consentito di recuperare l’IVA sulle spese sostenute a monte, a fronte delle quali a valle sono realizzate operazioni soggette ad IVA (o a queste assimilate).

Nel caso di fabbricato o porzione di fabbricato, il diritto a detrazione dell’imposta sulle spese effettuate spetta anche al soggetto che abbia acquisito il bene in forza di “un diritto reale di godimento” (i.e. usufrutto) che gli consente di “disporre del bene, di fatto, come se ne fosse il proprietario”.

In proposito, la Corte di giustizia UE in più occasioni ha precisato che il concetto di “cessione di beni” deve essere inteso in senso ampio, comprendente “qualsiasi operazione di trasferimento di un bene materiale effettuata da una parte che autorizza l’altra parte a disporre di fatto di tale bene come se ne fosse il proprietario” (sentenza C-494/12 del 21 novembre 2013, caso Dixons Retail, punto 20).

Peraltro, nel caso di specie, la detrazione dell’IVA sulle spese di manutenzione straordinaria di immobili è consentita in quanto tali spese si riferiscono ad immobili locati in regime di imponibilità.

Rettifica della detrazione

Per quanto riguarda la rettifica della detrazione, la manutenzione straordinaria, avendo natura di “miglioria”, è da considerare alla stessa stregua dei beni ammortizzabili cui si riferisce (gli immobili in parola), per cui l’IVA sulle spese sostenute è soggetta alla medesima disciplina applicabile ai beni ammortizzabili di cui è incrementato il valore o prolungata la vita utile.

Da quanto sopra, deriva anche che, nel caso di successiva destinazione degli immobili ad operazioni non soggette ad IVA, è necessario procedere alla rettifica della detrazione originariamente operata. Nella fattispecie, a seguito della cessione, in regime di esenzione, del diritto di usufrutto da parte della società usufruttuaria, si rende necessario procedere alla rettifica della detrazione dell’IVA già operata.

A tal riguardo, la risposta all’interpello sottolinea la correttezza di tale rettifica, in quanto la cessione del diritto di usufrutto è intervenuta nel corso dei dieci anni successivi all’ultimazione della manutenzione straordinaria, dies a quo del c.d. periodo di osservazione fiscale. La rettifica andrà effettuata con riferimento a tanti decimi dell’IVA detratta per quanti sono ancora gli anni mancanti al completamento del decennio.

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